四川瑞升的“起”与“伏”

房观察5月18早几年前，瑞升以低调内敛的做事风格广泛布局成都核心位置，但在当今营销夺市场的大格局下，瑞升延续多年的“低调”作风显然已经在项目的开发及销售进度上初尝苦果。

择中心布局

同多数成都本地房企一样，瑞升在外来资本入蓉前，恰逢本土房企发展的最好时机，此时的成都楼市，土地成本极低，开发即盈利的黄金时代也造就了瑞升发展初期的辉煌。

2000年，土地开始公开招拍挂，位于玉林片区的一宗地块推出，瑞升董事长黎光德随即以95万元/亩的价格将地块收入囊中，这宗地块即今天的瑞升南园，因占据城区热点位置，瑞升南园保持了热销，也因瑞升花园的名气铺陈，瑞升南园销售获得快速去化。

此后，择城中地块建盘已经成为瑞升发展初期主要路数，不难发现，瑞升项目多为三环内地块，作为成都本地根正苗红的正牌军，瑞升布局城市中心意图明显。

瑞升的拿地风格可谓“挑剔”，四川中原地产战略发展部研究经理向维也评价，“瑞升这家公司眼光一直比较独到，从在成都拿地表现来看，往往都选择是选择性价较高的地块，可谓是精挑细选。”这也很好的解释了瑞升为何在成都本土房企中为何有很好的声誉。

几年之间，瑞升在成都市三环内广泛布局，除早期开发的“浣花新城”及瑞升花园、瑞升南园外，此后又开发了瑞升丽苑、东辰瑞景、南辰景秀、瑞升莲花逸都、瑞升望江橡树林、橡树林华府、瑞升橄榄山等多个项目，除此之外，瑞升不局限成都城区，也布局双流新津及南充，开发了多个项目，但这些项目均位居城区核心位置。其中瑞升望江橡树林成为瑞升作品中的佼佼者。

严苛的品宣成本控制

望江橡树林项目于2008年正式开盘，到2011年二期也全面开盘销售，因项目占据二环内公园宜居位置，项目销售情况优异，成为了瑞升开发的明星项目。

2013年9月，二期即进入尾盘销售，三期供应入市蓄势待发，按照项目规划，三期也将成为该区域内的品质户型，但去年就传闻开盘的三期，直至今日才开始有开盘动作。

瑞升的慢节奏更裹挟了其内敛低调的企业风格。在国字号资本与四川二级城市开发商等外来资本进入成都房产市场的大环境下，老牌成都房企或因折戟沉沙，或因稳固发展，或因激进扩张，不断出现在公众的视野之中，蓝光、置信、交大……本土的名单中，瑞升的名字甚少出现于公众面前。

鲜为人知的是，低调的瑞升截止目前仍旧保持了三个项目在售。其中包括即刚开盘的瑞升望江橡树林三期、瑞升橡树林华府及瑞升橄榄山项目。

值得一提的是，瑞升橄榄山项目成为瑞升近年来的首个开发的高端别墅项目，这也是瑞升试图进军牧马山高端住宅市场的力作。但这一次，更为擅长城市住宅开发的瑞升走了弯路。

2013年年底，瑞升橄榄山项目全部以现房开盘，销售均价8500元/平方米，因占地面积仅有66亩，瑞升橄榄山在别墅林立的牧马山优势并不突出。直至目前，在牧马山别墅产品整体面临去化难的情况下，橄榄山的销售同样面临困境。

透明房产网销控数据显示，自开盘一年半以来，仅有100席的橄榄山呈现已售状态的房源仅有2套，其中11套显示订购，剩下的房源均为在售状态，项目销售进度缓慢，现房销售和各种优惠促销也未见销量提升。

瑞升对成本的严禁控制也悉数表现在了橄榄山项目，其对品牌宣传及营销的成本控制更为严苛。早几年前相关瑞升的报道可窥见一二，瑞升地产总经理陈萍曾接受采访时袒露，“做宣传是要成本的，瑞升公司修房子的成本控制非常严格。”

现实的情况是，不仅仅是瑞升牧马山的橄榄山项目，瑞升一直以来在成都都少有企业品牌宣传。这在间接作用上，降低了品牌知名度，进而对项目的销售产生不积极的影响。

“瑞升在发展初期，选择的地块都是核心地段，自然不愁销路。但现在企业竞争加剧的情况下，不注重品牌宣传不利于扩大品牌影响力，现在的楼市是高调的，不少企业注重营销宣传扩大影响力，可以看到，稳健低调已经不太符合时宜。”一位不愿具名的业内人士如是说。

近万地块“门面”作用更大

资料显示，四川瑞升实业集团创建于上世纪90年代初期，现已发展成为以房地产为龙头，集建筑和市政施工业、能源产业、现代服务业四大产业为一体的本土大型企业集团。

地产方面，瑞升曾设定了“每年都要有盘开”的战略，即每一年都要有项目在建，每一年都要有项目筹备，每一年都要有土地储备。事实上，瑞升在几年间恪守了这一战略，保持了持续稳健的项目开发，但瑞升的低调使得业内甚至误认为其已经淡出市场。

今年4月30日，瑞升出乎意料地高调了一次，以9980元/平方米的价格拿下了望江橡树林旁的一宗地块。几近同时，期待亮相已久的瑞升望江橡树林三期项目广告出街，以10500元/平方米的均价受到市场青睐，此前较低的拿地价格，在二环内仅销售10000元每平米左右的价格使人与前不久新拿地的楼面价产生对此，三期一开盘，即出现了售罄的火爆局面。

参照三期的销售价格，该地块的成近万的成交价让人引发担忧地块的盈利前景。

克而瑞成都区域研究经理、房价点评网高级分析师曾巾津亦认为，“其实按照之前橡树林当年的楼面地价来看，新地块的确较高，但是由于前期楼面地价较低，盈利空间大，后期项目打造也不会亏损，而且也扩大了项目的知名度和影响力。”

“从二环土地存量来看，9980元/平米的价格也并不离谱。”高策新源市场总监叶强称分析，或许9980元/㎡的价格对于其他开发商来说确实是有点高，尤其是此次上市再砍掉了10%的商业占比后，性价比再降。但是，对于早已有项目在旁的瑞升来讲，将该地块与此前以成为该区域品质大盘的望江橡树林合力打造，也是不错的选择。

地块不大，地价虚高，同时还减少10%的商业占比，瑞升该地块的盈利空间还需进一步观察。但终究，瑞升在市场影响力上这步棋算是走对了。