历时7年，亏损7亿，海航从房地产脱身

【环球网房产报道】近日，海航投资（000616）公告，子公司亿城山水向百年人寿出售地产项目“亿城堂庭”的剩余物业，交易对价12.73亿元（含税）。该项目囊括了写字楼、集中商业、商铺、酒店式公寓及车位等多类物业，总可售面积10万平米，车位1149个。

经这次一键出清之后，海航投资名下再无房地产项目。

海航投资出清鸡肋项目，回笼资金

本次销售的物业中，除13套酒店式公寓及1149个车位外，其余各类物业前期均已抵押给百年人寿。公司财报显示，公司向百年人寿借款始于2017年。不过，在2018年与2019年，公司连续两年未能及时足额向百年人寿支付利息。这其中，拖缴2018年利息4000余万，于2019年2月缴清。拖缴2019年利息2800余万，于2020年3月缴清。

另外，2017年财报显示，该项目的住宅、公寓部分已全部售罄，目前存留有约7.6万平米商场与2.08万平米写字楼有待出租或出售，货值为16.20亿。而在2020年半年报里，这部分的货值为12.67亿。3年半的时间过去了，仅去化了3.6亿或27%货值。并且，2019年年报预期该部分在2020年能够回收金额为3300万，出租收益率为2%，不及国债收益率。

还需说明的是，2017年住宅、公寓的售罄很大程度上得益于它与“北京星彩”签署的包销合同。不过，这次合作并没有让海航一劳永逸。

其后的2018年、2019年，公司皆因销售进度、回款不及预期与“北京星彩”交涉。直至2020年上半年，财报显示，“北京星彩”已基本完成销售目标，累计签约额4.58亿元，回款4.41亿。历时两年多，完成住宅、公寓的去化。

不短的去化周期占用公司现金流，严重影响了公司的偿债和经营能力。商业物业的出租收益率又较低，使得投资回款缓慢。这样的项目，未免鸡肋。所以对于海航投资来说，这次销售一举两得，既脱手尾盘又增厚了公司的现金流以备不时之需。

该项目的经营主体，是海航投资子公司“亿城山水”。有意思的是，百年人寿同样是“亿城山水”股东。海航投资2017年公告，百年人寿11.5亿入股亿城山水，投后占股48.94%。也就是说，本次对价12.73亿中的6.23亿将归属百年人寿。不过不知何故，在2020年半年报中，海航却声称“亿城山水”是其全资子公司。与之相悖的是，天眼查最新信息显示，百年人寿仍是“亿城山水”的股东。它占股48.94%，与2017年海航投资公告一致。

历时7年，海航资本亏损7亿

海航投资原名亿城股份，大股东是乾通实业，在2014年更名海航投资。2013年8月，乾通实业将其持有的19.98%股份转让给海航系旗下的海航资本，完全退出上市公司。因亿城股份的股份比较分散，海航资本成为其控股股东。海航资本支付交易对价近16亿，相当于每股5.63元。而亿城股份因本次交易在7月22日停牌时，股价为2.75元，本次交易溢价104%。

近日，海航投资的平均股价为3元上下。而2020年三季报显示，海航资本依然全额持有原有股份。在此期间，海航投资3次总计每10股分红0.62元。综合上述信息计算，这笔投资历时近7年，亏损7.3亿。

另外，海航资本持有的股份中约1.55亿股已被被辽宁省高院司法冻结，占比其持股的54.37%和上市公司总股本的10.86%。

在2013年，房地产行业的经营模式已经发生了巨大的变化。随着监管趋严，对房地产行业贷款审核也越来越严格。在这样的背景下，大型房企因资质更优、可抵押资产更多更优、资金腾挪空间更广而更具融资优势。相对来说，中小型房企则因缺乏融资便利和深度而时常周转不灵。并且，若是遇上调控趋严的下行周期，还会引发资金链断裂的财务危机。

亿城当年的境遇即是如此。2011年和2012年，它的净利润分别为3.62亿、3.22亿。虽能保持盈利，但是成长性不佳并呈下滑趋势。到2013年，房地产调控形势趋严，它也感受到了巨大的经营压力。这一年的2月与6月，它出售项目变现近13亿，缓解资金压力。

不过，它最缺的恰恰是海航资本最多的。海航资本背后的海航系是国内知名的综合性大型金融集团，融资能力较强。并且，旗下已配置众多地产资产，尚未上市。而海航资本溢价104%的收购，也可见其雄心勃勃。

这些因素都让投资者对这次股权交易满是期待。这样看来，原大股东的退出也可视作激流勇退，把公司交给更具优势，也更能做好的人。

卖项目、回笼现金，海航退出房地产

海航对房地产行业的投入一直不温不火。

与2013年收购亿城股份同期，海航系已配置大量的持有型物业，主要分布在北京、上海、广州、长春、青岛等城市。这其中，写字楼11栋、酒店22家，总建筑面积已有100万平方米。并且，海航系方面也提出了较全面的地产业务规划：“通过产业导入解决乡镇居民安居，结合总部基地、休闲购物、易生安居的发展模式，参与新型城镇化建设……”

然而，从那时至今，海航投资并没有如行业观察家预想的那样深耕房地产，而是走上了亿城股份的老路——卖项目、回笼资金，直到现在退出房地产

2013年，因储备项目不足，未能及时填补在售项目余量不足的空白，导致海航投资销量下滑。此外，北京燕西华府等若干项目单价较高，去化缓慢也是销量不佳的重要原因。

在很大程度上，这两项不足都根源于中小房企的经营能力和规模不足，无法保持充足的项目储备和销售供应。而维持与扩张规模，需要大量的低成本资金支持。规模扩张需要低成本资金支持，获得低成本资金需要规模扩张作为信用支点。因而，规模扩张与低价资金相互强化成为这一时期的房地产行业经营与增长的主流模式。这两项要点一同聚焦在融资能力上。这恰恰是海航资本的优势。

但是，经历2013年销量下滑之后，海航投资并没有发力筹备优质项目、改善高单价项目占比过高的产品结构不足。经营上的无作为，导致多年营收状况不佳。

2013年到2017年，海航投资的地产销售量从80万平减少至9.27万平，销售额从24.43亿萎缩至9.27亿。2017年，海航投资的重要地产项目仅余“亿城堂庭”。它与星彩签署包销合同，将销售交给了后者。此后，在地产经营上，海航投资少有大举动。

持续多年销量下滑的原因与2013年相似，主因是储备项目无法弥补在售项目余量不足的空白，次因是高单价产品的去化缓慢。

与之同步的是，海航投资持续地出售项目。2015年11月，海航投资将子公司——房地产经营主体“北京亿城”、“江苏亿城”、“北京阳光四季花园”的全部股权转让给了海航资管集团。2018年8月，海航投资将“上海前滩”项目转让给了“上海劢叵”。直到现在，出售“亿城堂庭”。

还需要说明的是，截至2019年，海航投资连续6年扣非净利润亏损。并且，公司始终处于债务压力之下。2018年出售“上海前滩”项目所得计29.80亿中的16.2亿，被用于偿还上海信托的债务。2018年、2019年连续两年延期支付对百年人寿的借款利息。（梁观）